28.9.2022

Miten ennaltaehkäistä pientalon korjauskustannuksia?

Suomessa oli vuoden 2020 lopussa yhteensä 1,5 milj. rakennusta, joista asuinrakennuksia oli 86 %. 1970- ja 1980 -luvuilla rakennettiin paljon pientaloja. Tällöin rakennetut talot kattavat 40 % asuinrakennuksiemme kokonaiskerrosalasta. Nyt tämä rakennuskanta on jo jopa 50 vuoden iässä ja tarvetta korjausrakentamiseen on pelkästään rakennusteknisen vanhenemisen perusteella. Korjauskustannukset ovat nousseet merkittävästi suuremmaksi kuin rakennuksen ylläpitokustannukset.

Korjauskustannukset ovat räjähtäneet käsiin

Ympäristöministeriön Kosteus- ja hometalkoot -ohjelman mukaan yli 250 000 omakotitalossa on kosteus- ja homevaurioita ja yli puolessa omakotitalokannasta on vaurioita, jotka havaitsemattomina ja korjaamattomina aiheuttavat laajempia korjaustarpeita sekä kosteus- ja homeongelmia. Raksystemsin kuntotarkastusraporttien perusteella vähintään 15 %:ssa kaikissa pientaloissa on kosteusvaurio ja noin 40 %:ssa on joko vaurio riskirakenteessa tai lisätutkimustarvetta kodin riskirakenteiden suhteen.

Kosteus- ja homevaurioiden aiheuttamat kustannukset sosiaali- ja terveydenhuoltojärjestelmälle ovat vuositasolla jopa 450 M€. Pelkästään omakotitalojen vesivahinkoihin kuluu rahaa vuosittain n. 70 M€ (yht. 140 M€) ja palovahinkoihin n. 60 M€ (yht. 200 M€).

Pientalojen korjauskustannuksiin pystytään vaikuttamaan ottamalla useita tekijöitä huomioon. Kustannuksiin vaikuttaa esimerkiksi valittu korjaustapa, korjaussuunnittelu, korjausajankohta vuodesta, käytettävät materiaalit, kilpailutus ja urakoitsijan valinta sekä kilpailutilanne paikkakunnalla. Korjauksen laajuuteen on vaikeampi vaikuttaa, sillä mitä laajemmalle esim. vesivahinko on päässyt leviämään, sitä laajemmat ja pidempään kestävät korjausprosessit vaaditaan. Sitä kalliimpaa se myös tulee olemaan. Liian suppeaa korjaamista ei kuitenkaan säästöjen vuoksi kannata tehdä, sillä todennäköisesti piiloon jäänyt ongelma aiheuttaa tulevaisuudessa moninkertaisen haitan ja kustannukset.

Yleisimmät vaurioiden syyt

Rakenne vaurioituu yleisimmin kosteuden vaikutuksesta. Kosteusvaurio syntyy, mikäli rakenteen kosteuspitoisuus pysyy liian korkeana liian kauan. Tällöin rakenne ei pääse kuivumaan välillä. Rakenne voi vaurioitua myös mekaanisesta kulutuksesta tai esim. auringon vaikutuksesta. Myös materiaalin ikääntyminen ja materiaalissa tapahtuvat muutokset voivat aiheuttaa vaurioitumista, kuten esim. elastisissa saumauksissa.

Ennen korjauksen aloittamista on selvitettävä vaurion syy, sekä millä korjaustoimenpiteillä vaurionaiheuttaja saadaan poistettua, jotta vaurio ei pääse uusiutumaan.

1960-1980 -luvuilla rakennetuissa taloissa useimmiten ongelmia aiheuttavat talon matala perustustapa, jolloin lattiapinta on pääosin maanpinnan tasalla, sekä vielä ehkä enemmän juuri 1970-lukuun painottuen tasakatot. 1970-luvun lopulta 1980-luvulle asti taloihin asennettiin useasti koneellinen poistoilmanvaihto, joka voi aiheuttaa väärin säädettynä paljon sisäilman ongelmia. Valesokkelirakennetta rakennettiin vielä tarpeettoman paljon myös 1980-luvun omakoti- ja rivitaloihin.

1990-luvun rakennusbuumi sekä toisaalta myös lama toivat rakennuksille kiireen ja hutiloinnin sekä taloudelliset vaikeudet. Tuon aikakauden taloissa tulisi muistaa, että vasta vuonna 1999 tuli voimaan nykyaikaisten vedeneristeiden määräykset eli kaikki tätä ennen rakennetut märkätilat ovat jo käyttöikänsä päässä. Myös 1990-luvun alun rakentamisessa oli käytössä vielä asbestia sisältäviä rakennusmateriaaleja. Vuosikymmenen rakennustapaan kuului myös tuplabetonilaatta. Rakenne on riskialtis maaperästä tai ryömintätilan ilmatilasta rakenteeseen siirtyvälle kosteudelle. Betonilaattojen välissä olevat lämmöneristekerrokset voivat olla mikrobivaurioituneita.

1990-luvun kodit alkavat pian olla jo 30-vuotiaita, mikä tarkoittaa myös erilaisille talon teknisille järjestelmille ikää, jossa ne alkavat hiipua. Mikäli kohteessa on muistettu teknisten järjestelmien hyvä huolto, voivat ne olla vielä käyttökuntoisia. Muussa tapauksessa ne todennäköisesti vaativat lähitulevaisuudessa, ellei jo heti huomiota.

2000-luvulla rakennetuissa pientaloissa koneellisella ilmanvaihdolla voi olla negatiivisia vaikutuksia talon kuntoon sekä sisäilman laatuun. Koneellisen ilmavaihdon suodattimia tulee muistaa putsata sekä vaihtaa tarpeeksi usein, säätöjen tulee olla ammattilaisen asettamina oikeassa asennossa ja ilmanvaihtokanavat tulee muistaa nuohota vähintään 10 vuoden välein. Etenkin rakentamisen jälkeinen nuohous olisi hyvä teetättää ammattilaisilla jo ennen 10 vuoden rajapyykkiä, sillä rakentamisen aikainen pöly huonontaa ilmanvaihtoa.

2000-luvun taloissa on usein myös rakennettuna kattamattomia parvekkeita, jotka sijaitsevat asuinrakennuksen päällä. Näissä tulee ottaa huomioon hyvä lumien ja vesien pois johtaminen sekä roskien siivoaminen parvekkeen lattialta tarpeeksi usein, jotta voidaan estää esim. parvekkeen sammaloituminen.

Korjaamisessa huomioitavaa

Yleisenä lähtökohtana pientalojen korjaamisessa ovat nykyiset rakennusmääräykset ja -ohjeet, joita sovelletaan rakennuskohteen vaatimusten ja erityispiirteiden mukaan. Ennakoivat huoltotoimet ja vaurioiden korjaaminen viipymättä säästävät kustannuksia ja pitävät yllä rakennuksen arvoa.

Mikäli vaurioita ei korjata oikea-aikaisesti, vaurio pääsee yleensä laajenemaan, sen korjaaminen hankaloituu ja korjauskustannukset kasvavat. Korjaamaton vaurio voi myös muodostaa haitan asumiselle.

Korjauksesta on yleensä aina suositeltavaa laatia korjaustyösuunnitelma tai -selitys. Jo pelkästään urakkatarjousten pyytämistä varten tulee olla suunnitelma, jotta tarjoukset ovat vertailtavissa. Myös valvontaa ei tule unohtaa vaan suunnitelman toteuttamista tulee valvoa koko korjauksen ajan. Hyvin dokumentoitu korjaus helpottaa mm. kohteen myyntiä jatkossa.

Korjauksen tarkempi hinta selviää vasta suunnittelun jälkeen. Korjausrakentamisessa on varauduttava aina yllätyksiin ja yleensä vaurioiden lopullinen laajuus selviääkin vasta purkutöiden yhteydessä. On parempi asennoitua tuleviin yllätyksiin pikemmin tavallisena, remontteihin kuuluvana asiana, kuin yllättävinä havaintoina.

Kaikki vaurioituneet materiaalit tulee uusia, kun kyseessä on kosteus-/mikrobivaurio. Myös lahovaurioituneet materiaalit on aina poistettava ja korvattava uusilla. Erilaisten ”ihmeaineiden” ruiskuttaminen rakenteisiin ei ole oikea tapa korjata mikrobivaurioita. Tällainen korjausmenetelmä ei korjaa vaurioitumisen syytä ja aineiden vaikutus on yleensä hyvin lyhytaikainen.

Oikea-aikainen korjaaminen

Lähes kaikki omakotitalomme ovat ammattimaisen kiinteistönpidon ulkopuolella. Tästä johtuen harva kiinteistön omistaja hoitaa ja huoltaa kiinteistöään suunnitelmallisesti. Hänellä ei välttämättä ole siihen edes riittävää tietotaitoa.

Tästä syystä on suositeltavaa laatia pientalon säännölliset tarkastukset ammattilaisella. Pientalon säännöllisellä tarkastamisella voidaan edesauttaa alkavien vaurioiden löytämistä, jolloin on mahdollista korjata ne hyvissä ajoin ennen niiden laajenemista. Näin säästetään kustannuksia ja pystytään joissain tapauksissa jopa välttämään terveyshaitan syntyminen.

Korjauskustannukset

Pientalojen korjauskustannuksia on vaikea määritellä ilman korjattavan kohteen tarkempaa tutkimista ja tuntemista. Kuten todettu, korjauskustannuksiin vaikuttavat useat eri tekijät. Tästä johtuen alla esitetyt pientalon korjauskustannukset ovat hyvin karkea arvio, ja hinta voi lopulta olla huomattavastikin pienempi tai suurempi. Hinnat ovat arvioita Avaimet käteen -periaatteella pääkaupunkiseudulla.