Kuntotarkastus 1970-luvun rivitaloasuntoon asuntokaupan yhteydessä osoittautui tärkeäksi tutkimukseksi
1970-luvun lopussa rakennetun rivitalon asuinhuoneistoa oltiin myymässä, ja tästä syystä asuntoon tehtiin Asuntokaupan kuntotarkastus. Huoneistossa havaittiin poikkeavaa hajua ja riskialttiita rakenteita, joiden kuntoa tutkittiin tarkemmin kuntotarkastaja sekä johtavan asiantuntijan Antti Heimlanderin toimesta kuntotarkastuksen jälkeen.
Asuntokaupan kuntotarkastuksen alkuhaastattelussa tulee usein esille käytössä havaittuja ongelmia
Kuntotarkastuksen alussa asukkaille tehdyssä alkuhaastattelussa selvisi, että he ovat ajoittain havainneet poikkeavaa hajua makuuhuoneessa ja epäilivät sen johtuvan ilmanvaihdon niukkuudesta.
Kuntotarkastusta tehdessä havaittiin juuri makuuhuoneessa lievää mikrobitoimintaan viittaavaa hajua lattian ja seinien liittymää tarkasteltaessa, mutta huoneessa ei muilla osin havaittu poikkeavaa hajua.
Kuntotarkastuksen alussa tarkasteltiin piirustuksia ja niistä havaittiin, että ulkoseinien ja perustuksien liittymässä on käytetty aikakaudelle tyypillisesti niin sanottua valesokkelirakennetta, joka on riskialtisrakenne.
Piirustuksista havaittiin myös, että ulkoseinän ja alapohjan liitos ei ole todennäköisesti tiivis, jolloin liitoksen kautta voi päästä siirtymään huoneilmaan hajuja sekä epäpuhtauksia alapohjan alapuolelta. Lisäksi piirustuksista selvisi, että rakennuksessa on alun perin ollut tasakatto, joka on muutettu myöhemmin harjakatoksi.
Kohteessa oli jo korjattu puutteita muun muassa uusimalla salaojat
Valesokkelirakenteessa riskinä on maaperän kosteuden siirtyminen seinän alaosan puurakenteisiin ja eristeisiin, jotka voivat pahimmassa tapauksessa sijaita rakennusta ympäröivän maanpinnan alapuolella.
Lisäksi rakenteessa vaurioitumisriskiä usein lisää seinärakenteen alaosan tuulettumisen puutteellisuus. Kosteus voi aiheuttaa rakenteisiin mikrobikasvusto, eli hometta, sekä korkea ja pitkäkestoinen kosteusrasitus voi lisäksi aiheuttaa puurakenteisiin lahovaurioita.
Kyseisessä rakennuksessa rakennuksen ulkopuolella oli uusittu puutteiden vuoksi muun muassa salaojat ja perusmuurin ulkopinnan vedeneristys, jolloin perustusrakenteisiin sekä niin sanottuun valesokkelirakenteeseen ulkopuolelta kohdistuva kosteusrasitus on pienentynyt merkittävästi.
Rakenteen avauksella havaittiin mikrobitoimintaan viittaavaa hajua
Kuntotarkastuksessa ei havaittu ulkoseinien sisä- tai ulkopinnoilla kosteuteen tai vaurioihin viittaavia jälkiä tai havaittu kosteudentunnistimella kosteutta seinien sisäpinnoilla.
Kuntotarkastuksessa tehtiin ulkoseinän alaosaan rakenneavaus rasiaporalla rakenteiden toteutustavan ja kunnon tarkastamiseksi. Tehdyn avauksen kohdalta todettiin, että ulkoseinän puurakenteet ovat maanpinnan tasolla, jolloin rakenteessa on riski maaperän kosteuden siirtymisestä ulkoseinän rakenteisiin.
Lisäksi riski kosteuden siirtymisestä maaperästä ulkoseinärakenteisiin on ollut vielä suurempi ennen salaojituksen uusimista.
Rakenneavauksen kohdalla ei havaittu näkyviä jälkiä vaurioista tai kosteudesta, mutta avauksen kohdalla havaittiin mikrobitoimintaan viittaavaa hajua. Rasiaporalla tehdystä avauksesta ei yleensä, eikä tässäkään tapauksessa, päästy tarkastamaan rakenteen riskialtteinta kohtaa eli alaohjauspuun alapintaa.
Myöskään ulkoseinän ja alapohjan betonilaatan liitoksen toteutusta ja tiiveyttä ei päästy tarkastamaan pienestä avauksesta. Näistä syistä ulkoseinien alaosiin suositeltiin kuntotarkastuksessa jatkotutkimuksia.
Yläpohjatilassa odotti harmittava yllätys
Yläpohjatilaa tarkastettaessa havaittiin, että harjakaton alle jätettyä vanhan tasakaton bitumikermikatetta ei ole avattu ja rakenteessa ei havaittu tuuletusaukkoja reunoilla. Yläpohjarakenteiden tuulettumisen selvittämiseksi avattiin vanhaa katetta yläpohjatilasta ja yläpohjan lämmöneristeiden ja katteen alapuolisen laudoituksen välillä ei ole tuuletusrakoa.
Koska rakenteessa ei ole tuuletusrakoa lämmöneristeen ja vesikatteen välillä on rakenne riskialtis. Yksittäisestä pienestä avauksesta ei voida todeta rakenteen kuntoa riittävän laajasti ja rakenteeseen suositeltiin kuntotarkastuksessa lisätutkimuksia.
Kuntotarkastuksen jälkeen jatkettiin tarkemmilla kuntotutkimuksilla
Ulkoseinien alaosien rakenteiden kuntoa sekä havaitun hajun syytä tutkittiin kuntotarkastuksen jälkeen rakenteiden kuntotutkimuksilla, joissa seinärakenteita avattiin laajemmin sekä rakenteista kerättiin materiaalien mikrobinäytteitä.
Kuntotutkimuksissa avattiin ulkoseinän alaosan sisäpinnan levytystä huoneiston molemmilla sivuilla. Avauksien kohdilla irrotettiin pala alaohjauspuuta, jotta alaohjauspuun alapintaa päästiin tarkastelemaan. Lisäksi avauksien kohdilla ulkoseinän ja alapohjan betonilaatan liittymässä todettiin rako, joka ulottuu alapohjan alapuolisiin hiekkatäyttöihin saakka.
Rakenneavauksien kohdilla ei havaittu rakenteissa kosteuteen tai vaurioihin viittaavia jälkiä, mutta avauksien kohdilla sekä materiaaleissa havaittiin mikrobitoimintaan viittaavaa hajua. Ulkoseinän puurakenteissa tutkimuksen aikana mitatut kosteudet olivat tavanomaisella tasolla.
Havaintojen perusteella ei voitu todeta, aiheutuuko havaittu mikrobitoimintaan viittaava haju ulkoseinän ja alapohjan liittymän kautta kulkeutuvista hajuista ja epäpuhtauksista vai ovatko myös ulkoseinän alaosan rakenteet vaurioituneet. Tämän selvittämiseksi ulkoseinärakenteista kerättiin mikrobinäytteitä materiaaleista. Näissä todettiin runsaasti mikrobikasvua.
Mikrobivaurioiden korjaaminen vaatii vaurioituneiden materiaalien poistamista
Ulkoseinän alaosan rakenteissa mikrobikasvu on havaintojen sekä kosteusmittauksien tuloksien perusteella aiheutunut ennen rakennuksen ulkopuolella suoritettuja korjauksia. Mikrobivaurioiden korjaaminen vaatii kuitenkin vaurioituneiden materiaalien poistamista, vaikka rakenteet ovat kuivuneet.
Ulkoseinien alaosien vaurioiden sekä rakenteiden tiiveyden puutteiden korjaamiseksi ulkoseinien alaosien puurakenteet sekä lämmöneristeet purettiin ja uudessa rakenteessa seinän alaosa on toteutettu kiviainesrakenteella.
Korjauksen yhteydessä alapohjan betonilaatan ja uuden ulkoseinän kivirakenteen liitos tiivistys toteutettiin vedeneristysmassalla sekä vahvikenauhalla.
Yläpohjarakenteissa vauriota paikallisen vuodon ja tuulettumisen puutteiden takia
Yläpohjarakenteita tutkittiin suurella rakenneavauksella yhdellä kohdalla. Rakenneavaus sijoitettiin huoneistojen välisen seinän vierelle, koska vesikatolla oli havaittu puutteita vesikaton ja pellityksien liittymässä huoneistojen välisien seinien kohdilla.
Avauksen kohdalla yläpohjassa havaittiin kosteuteen viittaavia jälkiä rakennuspapereissa sekä silmin näkyvää mikrobikasvua puurakenteissa. Havaintojen perusteella näkyvät kosteusjäljet ja vauriot rakenteissa ovat aiheutuneet vesikaton paikallisesta vuodosta katteen ja pellityksen liitoskohdalla.
Tämän lisäksi osalta, joka ei ollut kastunut vesikaton vuodosta, kerättiin mikrobinäytteitä, joiden perusteella todettiin yläpohjan lämmöneristeiden yläosien vaurioituneen. Rakenteen vaurioituminen näillä osilla on aiheutunut rakenteen tuulettumisen puutteista.
Yläpohjan korjaukset toteutettiin avaamalla vanha vesikate yläpohjatilasta ja poistamalla lämmöneristeet. Vuotokohdalla korjauksessa uusittiin lisäksi sisäkaton levyjä ja rakennuspaperi vaurioituneilta osiltaan. Lisäksi yhdessä yläpohjan puupalkissa havaittu mikrobikasvusto poistettiin höyläämällä.
1970-luvun rakennuksista noin 40 prosentissa on valesokkelirakenne
Raksystemsin tekemien 16 000 asuntokaupan kuntotarkastuksen perusteella, joista noin 2 300 tehtiin 1970-luvulla rakennettuun taloon, voidaan todeta, että 1970-luvun kohteista noin 40 prosentissa on ollut valesokkelirakenne, ja niistä noin 20 prosentissa on todettu rakenteen merkittävä korjaus- tai uusimistarve.
Lisäksi noin 30 prosenttiin kohteista on suositeltu rakenteeseen laajempia tutkimuksia kunnon selvittämiseksi.
Lisäksi tarkastetuista 1970-luvun taloista hieman alle 20 prosentissa on tasakatto. Näistä taloista noin 15 prosentissa on todettu korjaus- tai uusimistarve yläpohjan rakenteissa sekä lisätutkimuksia on suositeltu noin 60 prosenttiin kyseisistä rakennuksista.
Rakenteiden vaurioiden määrässä tulee huomioida, että kuntotarkastus suoritetaan pääosin rakenteita rikkomattomin menetelmin ja riskialttiita rakenteita avataan ainoastaan yksittäisiltä kohdilta.