Taloyhtiön hallituksen vastuulla on monia asioita – Kiinteistökartturin avulla niistä selviää
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että taloyhtiön hallitus esittää vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallisen selvityksen yhtiön seuraavien viiden vuoden kunnossapitotarpeesta ja kustannusarviosta. Lainsäätäjän tavoitteena on ollut parantaa asumiseen liittyvien kustannusten ennakoitavuutta ja estää viivyttelystä johtuva korjausvelan kohtuuton kasvaminen.
Tavallisen, taloyhtiön hallituksessa istuvan, kuluttajan voi kuitenkin olla hyvin vaikea tietää, mitä taloyhtiössä tulisi korjata ja missä kiireellisyysjärjestyksessä. Onko seuraavaksi järkevää kilpailuttaa julkisivuremontti vai uusia ulko-ovet ja lukkopesät? Vai olisiko sittenkin oleellisempaa tehdä jo nyt putkiremontti, kun edellisestä on jo kulunut kolmekymmentä vuotta ja muutama pieni vuoto on jo jouduttu korjaamaan?
Kuntoarvio ja Kiinteistökartturi – taloyhtiön hallituksen parhaat apurit
Kiinteistökartturi on taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän sähköinen työkalu kiinteistön ennakoivaan ylläpitoon. Palvelu on yhteensopiva Raksystemsin Kuntoarvion sekä kuntotutkimusten kanssa.
Kiinteistökartturi havainnollistaa taloyhtiöiden korjaushankkeiden hallinnan niin isoille kuin pienillekin taloyhtiöille. Sekä huoltotoimenpiteiden että korjaushankkeiden aikataulutus, suunnittelu ja budjetointi on selkeää ja vaivatonta: taloyhtiön hallitus pystyy Kiinteistökartturin avulla helposti näyttämään, miten korjaushankkeet vaikuttavat yhtiön budjettiin ja osakkaiden vastikkeisiin. Samalla selviää myös, mitkä remonteista kannattaa toteuttaa yhtäaikaisesti, jotta säästetään aikaa ja rahaa.
Kunnossapitotarveselvitys voi äärimmillään olla vain hihan ravistus siitä, mitä korjauksia on mahdollisesti taloyhtiöön tulossa. Kun Kunnossapitotarveselvityksen pohjana käytetään asiantuntijan tekemää Pitkän Tähtäimen Suunnitelma -ehdotusta, saadaan selvitykseen mukaan myös arviot hankkeiden aikataulusta, laajuudesta ja kuluista.
Lain edellyttämä kunnossapitotarveselvitys taloyhtiölle suoraan Kiinteistökartturista
Kiinteistökartturi luo taloyhtiön hallitukselle valmiiksi lain mukaan pakollisen Kunnossapitotarveselvityksen.
Palvelu tarjoaa, Raksystemsin asiantuntijoiden tekemän Kuntoarvion ja siihen kuuluvan Pitkän Tähtäimen Suunnitelma -ehdotuksen (PTS) avulla, kokonaiskuvan kiinteistön tulevista korjaustarpeista ja laatii hallitukselle vaadittavan listauksen suunnitelmista yhtiökokousta varten.
Kunnossapitotarveselvitys on merkittävä paitsi asukkaille, myös asunto-osakkeen ostoa harkitsevalle, joka pohtii taloyhtiöön kohdistuvia, merkittäviä lähitulevaisuuden korjauskustannuksia.
Mikäli kunnossapitotarveselvitys on ollut virheellinen tai puutteellinen, saatetaan asunnon ostajalle joutua asuntokauppalain mukaan jälkeenpäin maksamaan hyvitystä osakkeen ostohinnasta.
Kunnossapitotarveselvityksestä päätöksentekoon
Kunnossapitotarveselvityksen perusteella ei kuitenkaan vielä tehdä varsinaisia päätöksiä korjaushankkeiden käynnistämisestä. Kunnossapitotarveselvityksen pohjalta käydään sen sijaan keskustelua taloyhtiön hallituksessa seuraavien viiden vuoden kunnossapidon tarpeesta, ja varsinaiset päätökset korjaushankkeiden toteutuksista tehdään myöhemmissä yhtiökokouksissa.
Onnistunut päätöksenteko edellyttää vastuunsa tuntevaa hallitusta ja ammattitaitoista isännöitsijää, jotka uskaltavat tehdä ajoissa päätökset tarvittavista remonteista, ja etsiä hankkeisiin oikeat toteuttajat aina projektinjohdosta urakoitsijaan asti.
Oikein ajoitetut saneeraukset vaikuttavat korjauksien kokonaiskustannuksiin oleellisesti. Ennakoivalla kunnossapidolla taloyhtiö voi säästää jopa 30 % korjauskuluissa.
Taloyhtiön remontteja voidaan rahoittaa myös luovasti
Onko taloyhtiön vanhimmalla asukkaalla, pienituloisella eläkeläiselläkin varmasti varaa maksaa putkiremontista johtuvaa, korkeampaa vastiketta? Joskus taloyhtiön korjauskustannukset saattavat nousta niin korkeiksi, että hallituksen kannattaa pohtia olisiko kustannuksia mahdollista kattaa esimerkiksi lisärakentamalla asuntoja ullakkotiloihin tai kerros ylöspäin.
Entä olisiko tontin lohkominen ja maan myyminen ajankohtaista? Näistä mahdollisuuksista kannattaa keskustella asiantuntevan projektinjohtajan kanssa jo heti hankkeen alkuvaiheessa, jotta kaikki mahdollisuudet voidaan ottaa huomioon.
Mikäli asunto-osakeyhtiö sijaitsee kulttuurihistoriallisesti merkittävässä, suojellussa rakennuksessa tai sellaisen välittömässä läheisyydessä, sen korjaamiseen saattaa saada avustusta ELY-keskukselta. Myös taloyhtiön energiaremonttiin voi saada avustusta valtiolta jopa 6000€/huoneisto.
Ennakoivalla kunnossapidolla myös tulevat remontit ovat hyvissä ajoin taloyhtiön tiedossa, jolloin tulevaan saneeraukseen voidaan varautua ennakoidusti, esimerkiksi nostamalla vastikkeen hintaa pienissä erissä pitkällä aikavälillä.
Muistilista taloyhtiön hallitukselle:
- Asunto-osakeyhtiölakiin tutustuminen auttaa hahmottamaan hallituksen vastuuta taloyhtiön päätöksenteossa.
- Taloyhtiön arjen suunnittelua ja PTS:n toteuttamista helpottaa Kiinteistökartturi.
- Taloyhtiön Kuntoarvio ja PTS-ehdotus ovat hallitukselle konkreettiset työkalut sen selvittämiseen, mitä tulee korjata ja missä järjestyksessä. Selkeä ja helposti ymmärrettävä Kuntoarvio auttaa myös osakkaita asunto-osakkeen myynnissä, kun taloyhtiön kunnossapitosuunnitelma on ostajaehdokkaan ulottuvissa.
- Varmista, että taloyhtiön lakisääteinen energiatodistus on voimassa. Nykymuotoinen energiatodistus laaditaan kymmeneksi vuodeksi, todistus tulee uusia ennen sen viimeistä voimassaolopäivää.
- Selvitä olisiko taloyhtiön korjauskustannuksia mahdollista kattaa lisä- tai täydennysrakentamisella tai maan myymisellä. Entä saisiko remontoimiseen rahaa valtiolta?