Kuntoarvion päivitys kannattaa tehdä viiden vuoden välein
Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää asunto-osakeyhtiöiden hallituksilta yhtiön kiinteistöjen kunnossapitotarpeiden selvittämistä. Hallituksen tehtävänä on esitellä yhtiökokoukselle vuosittain selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta.
Kuntoarvio ja PTS
Kuntoarvion avulla asunto-osakeyhtiö ja sen hallitus saa tiedon kiinteistön kunnossapitotarpeista ja kunnossapitotoimenpiteiden oikeasta ajoittamisesta.
”Kuntoarviossa selvitetään kiinteistön tulevat tekniset korjaustarpeet. Ne kirjataan pitkän tähtäimen suunnitelmaan (PTS) kiireellisyysasteen mukaisesti vuosi kerrallaan. Korjaustarpeet voivat olla esimerkiksi vesikaton huoltokorjaus tai ikkunoiden uusiminen. Kuntoarvion PTS:ssä esitetään karkeat kustannukset sisältävä paras arvio suurimmille korjaustoimenpiteille”, sanoo Susteran tiimipäällikkö Juha Honka.
Kuntoarvion ennuste ulottuu kymmenen vuoden päähän. Lähimpien vuosien osalta arviot ja korjausehdotukset ovat tarkempia kuin kymmenvuotiskauden loppupäässä. Kiinteistön kuntoarvion päivitys kannattaa tehdä noin viiden vuoden välein, jotta tieto kiinteistön kunnosta ja tarvittavista korjaustoimenpiteistä olisi mahdollisimman hyvin tiedossa. Samalla on hyvä hetki tarkastaa tehtyjen ja tekemättömien kunnossapitotoimenpiteiden tilanne.
”PTS tehdään 10 vuodelle, mutta korjaustarveselvitys tarvitaan vähintään viidelle vuodelle. Autamme taloyhtiötä priorisoimaan korjausten oikea-aikaisuutta. Esimerkiksi sitä, onko saneerausvuorossa ensin vesikatto vai julkisivut.”
Tutkitaan ensin
Asuinkiinteistön korjaustarpeiden hyvä ennakointi ja ajan tasalla olevat tiedot kiinteistön kunnosta auttavat taloudellisessa ja suunnitelmallisessa kiinteistönpidossa. Yksittäisillä nopeilla ja pintapuolisilla ratkaisuilla päästään hetkeksi eteenpäin, mutta kulman takana saattaa odottaa jo isompi ongelma ja kustannukset.
On syytä hyväksyä, että korjaushankkeet ovat osa kiinteistönhallinnan arkipäivää. Niillä on suuri vaikutus taloyhtiön talouteen.
Kuntoarvion avulla selvitetään kiinteistön rakenteiden ja järjestelmien kunto tulevien korjaustarpeiden määrittämiseksi. Kuntoarvioon sisältyvä PTS kertoo korjausten ajoittumisesta, kiireellisyydestä sekä kustannustasosta.
”Esimerkiksi julkisivun paikkakorjaus visuaalisesti huonoimmista kohdista ei ratkaise pitkän ajan ongelmaa, jos koko julkisivu täytyy lähivuosina uusia. Kannattaa tutkia ensin”, Honka sanoo.
Kuntoarvioon sisältyy myös lisätutkimustarpeiden suositukset kustannusarvioineen.
”Suosittelemme parasta ratkaisua noin 20–30 vuoden aikavälillä. Kuntoarviosta saatavat tiedot auttavat taloyhtiötä budjetoimaan korjaushankkeita pidemmällä aikavälillä. Taloyhtiö saa kuntoarviosta tiedon kiinteistön korjausvelasta, mikä voi vaikuttaa osaltaan rahoituksen saamiseen tulevaisuudessa.”
Kuntoarvion tarkoitus
Kuntoarvion tarkoitus on selvittää taloyhtiön rakenteiden ja järjestelmien kunto tulevien korjaustarpeiden määrittämiseksi rakenne-, LVI- ja sähkötekniikan osalta. Noudatamme kuntoarvioissa laatujärjestelmäämme sekä asuinkiinteistöjen kuntoarviointiohjeita RT 103002, RT 103003 ja RT 103098.
Aloitamme kuntoarvion asukaskyselyllä tai -tiedotteella. Sen jälkeen tutustumme lähtöaineistoon, jossa voi olla jo tiedossa taloyhtiön mahdollisia korjaustarpeita. Toteutamme taloyhtiöiden kuntoarviot kolmihenkisen asiantuntijaryhmän voimin.
”Korjaushistoriat vaihtelevat kiinteistöjen välillä. Kuntoarvioon kuuluu aina myös esimerkiksi kevyt energiavertailu kiinteistön lämmön, veden ja kiinteistösähkön osalta. Kiinteistökierroksella kierrämme kiinteistön laajasti: tekniset tilat, kellarit, vesikaton, yhteiset alueet, pihat, osan porrashuoneesta ja asunnoista vähintään 10–20 prosenttia. Kiinteistökierrokselle osallistuvat rakennustekniikan, LVIA:n ja sähkötekniikan asiantuntijat”, Honka kertoo.
Kiinteistökierroksen jälkeen asiantuntijat laativat raporttiosuutensa. Ne kootaan kuntoarvioraportiksi, joka sisältää 10 vuoden PTS:n.
Yhteystiedot
Juha Honka
Susteran tiimipäällikkö Juha Honka