KVR-urakka taloyhtiössä – miten varmistaa onnistunut lopputulos?

Miten KVR-urakka eroaa perinteisestä urakkamallista?

KVR-urakka on lyhennys kokonaisvastuurakentamisesta. Urakkamuoto tunnetaan myös nimillä ST-urakka (suunnittele ja toteuta) tai SR-urakka (suunnittele ja rakenna).

KVR-urakka eroaa perinteisestä kokonaisurakasta hierarkian ja vaiheiden osalta. Kokonaisurakassa suunnitelmien tiedoista vastaa rakennuttaja eli taloyhtiö. KVR-urakassa urakoitsija vastaa toteutuksen lisäksi suunnittelusta. Perinteisen korjaushankkeen vaiheet ovat tarveselvitys, hankesuunnittelu, toteutussuunnittelu, urakkakilpailutus, urakkavaihe ja takuuvaihe. KVR-urakassa toteutussuunnittelu tulee vasta urakkakilpailutuksen jälkeen.

”KVR-urakan toteutusvaihe ei poikkea kokonaisurakasta mitenkään. Esimerkiksi osakkaiden lisä- ja muutostyöt huomioidaan samalla tavalla”, kertoo Susteran projektipäällikkö Mikko Tiainen.

KVR-urakan hyödyt ja haasteet

KVR-urakkaa pidetään yleensä huolettomampana ja selkeämpänä kokonaisuutena. Urakoitsija vastaa myös hankkeen suunnittelusta, joten taloyhtiöllä on pienempi vastuu ja huoli.

Urakkamuodossa hankkeen suunnittelu- ja urakkakustannukset sekä aikataulu selviävät aikaisemmin, kun tarkemmat toteutussuunnitelmat laaditaan urakoitsijan vastuulla vasta urakasta päättävän yhtiökokouksen jälkeen. Suunnitelmapuutteet eivät ole myöskään taloyhtiön kustannettavia, jolloin tulee vähemmän lisäkustannuksia.

KVR-urakan haasteet liittyvät yleensä liian yleisellä tasolla laadittuihin tarjouspyyntöasiakirjoihin. Ainakin urakan sisältö ja erityispiirteet tulee olla määritetty asiakirjoihin niin laajasti, että taloyhtiön ja urakoitsijan näkemykset ovat yhtenevät eikä synny hankalia tulkintatilanteita.

”Vain siten KVR-urakoista saadaan vertailukykyisiä tarjouksia”, Tiainen jatkaa.

Puolueettomien asiantuntijoiden merkitys korostuu KVR-urakassa

KVR-urakka vaatii onnistuakseen urakkamuodon hallitsevan puolueettoman rakennuttajaorganisaation. Se osaa varmistaa, että taloyhtiön etu toteutuu koko korjaushankkeen ajan.

Kokenut rakennuttajakonsultti eli projektinjohtajan osaa laatia tarjouspyyntöasiakirjat KVR-urakan vaatimalla tarkkuudella sekä varmistaa, että suunnitelmat ovat riittävällä tasolla. Ammattitaitoiset valvojat taas valvovat työmaalla, että hanke toteutetaan sovitusti hyvän rakennustavan ja laadittujen suunnitelmien mukaisesti.

Sustera suosittelee KVR-urakkaa

Taloyhtiöiden korjaushankkeet toteutetaan yhä useammin KVR-urakkana, sillä KVR-urakkakonseptin omaavia urakoitsijoiden määrä on noussut viime vuosina. Susteran Mikko Tiainen on toiminut projektipäällikkönä yli parissakymmenessä KVR-urakassa. Hankkeita hän on vienyt maaliin uransa aikana yli 160.

”Käytän KVR-hankkeissa tiettyä asiakirjapakettia. Urakkatarjoukset ovat olleet kilpailukykyisiä ja aikataulut ovat pitäneet kokonaisurakoihin nähden paremmin. Myös lisä- ja muutostyöt ovat olleet näillä tarjouspyyntöasiakirjoilla prosentuaalisesti hyvin pienet”, summaa Tiainen.

”Oma henkilökohtainen mielipiteeni on, että KVR-urakka on erityisesti taloyhtiön putkiremontteihin sekä taloyhtiölle että urakoitsijalle helpoin urakkamuoto. Suosittelen sitä lämpimästi kaikille taloyhtiöille, kunhan projektipäällikkö ja valvoja osaavat asiansa”, jatkaa Tiainen.

Milloin KVR putkiremonttiin?

KVR-urakkamuoto soveltuu linjasaneeraukseen, kun asuntojen pohjat ovat toistuvia. 1970-luvun elementtirakennukset täyttävät yleensä nämä vaatimukset, 1900-luvun kohteet taas harvoin.

Myös rivitaloyhtiöt, joissa on tehty paljon muutoksia ajan saatossa soveltuvat urakkamuodolla toteutettaviksi. Esimerkiksi talotekniikan reitityksille voi olla liikaa vaihtoehtoja tai selvitettäviä asioita ja merkittäviä muutosriskejä on paljon toteutettujen asuinhuoneistomuutosten vuoksi.

Yleisesti ottaen KVR sopii hankkeisiin, joiden sisältö on helposti määritettävissä. Hanke ei esimerkiksi vaadi merkittäviä esisuunnitelmia tai pidemmälle vietyjä teknisiä suunnitelmia.

Liittyvät palvelut

Projektinjohto