Mikä ihmeen kuntoarvio? Kuntoarvion merkitys taloyhtiölle
Suosittelemme, että kuntoarvio teetetään taloyhtiössä viiden vuoden välein, jotta taloyhtiön hallituksella ja osakkailla olisi aukoton kokonaiskuva taloyhtiön teknisestä tilanteesta sekä siitä, missä mennään ja mihin pitää alkaa varautua tulevien korjausten kanssa.
Säännöllisesti teetetyn kuntoarvion myötä PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma -ehdotus on aina ajan tasalla. Siitä on merkittävää hyötyä taloyhtiön johtamisessa ja hallitustyössä: vuonna 2010 voimaan tullut asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiöltä vuosittain päivittyvää kunnossapitotarveselvitystä.
Kerromme tässä artikkelissa, mikä kuntoarvio on ja mitä siihen kuuluu, miten prosessi etenee ja mitä hyötyä säännöllisesti teetetystä kuntoarviosta on kaikille taloyhtiön osakkaille.
Kuntoarvioon kuuluu muutakin kuin käynti kohteessa
Kuntoarvio on asiantuntijapalvelu rakennusten rakenteiden sekä lvi- ja sähköjärjestelmien korjaustarpeiden määrittämiseksi. Taloyhtiöiden lisäksi kuntoarvioita tehdään myös isoihin kiinteistöihin, kuten kauppakeskuksiin.
Kuntoarvion tekee RT-korttien (RT 103002, RT 103003 ja RT 103098) kuntoarviointiohjeiden mukaisesti kolmihenkinen asiantuntijaryhmä. Sen tekemiseen kuuluu ennen varsinaista asiantuntijoiden kohdekäyntiä käyttäjäkysely, piirustuksiin tutustuminen sekä rakennuksen historiaa hyvin tuntevien henkilöiden haastattelu.
Kohteessa paikan päällä tarkastetaan:
- piha-alueet ja rakennukset
- yhteiset tilat, tekniset tilat ja käyttötilat sekä
- yksittäisiä huoneistoja ohjeiden mukaan (10-20 prosenttia asunnoista), mutta kuitenkin vähintään neljä asuntoa
Raporttiin kirjataan viat, riskit ja korjaustarpeet kustannusarvioineen
Kuntoarvioraportti laaditaan kohdekäynnin ja taustatietojen perusteella kuntoarviointiohjeiden mukaisesti.
Kuntoarvioraportissa on kerrottu muun muassa:
- kiireellistä korjausta vaativat selvät viat rakenteissa tai järjestelmissä, esimerkiksi halkeama juuri korjatussa julkisivussa tai jatkuvat putkivuodot
- tiedossa olevat vauriot ja epäilykset, esimerkiksi taloyhtiössä tehdyt katon paikalliset korjaukset tai epäilys parvekkeiden rakenteiden kunnosta teknisen käyttöikänsä perusteella
- turvallisuusriskit ja terveysriskit, kuten lukitsematon kulkuväylä rappukäytävästä katolle tai radonriski
- uusimis- ja perusparannustarpeet, kuten vaikkapa huoltomaalaustarpeet tai pihan korjaukset
- kaikkien raportissa mainittujen korjaus-, uusimis- ja kehitystarpeiden kustannusarviot
Jos jonkin rakenteen tai järjestelmän korjaustarpeiden tarkempi selvittäminen vaatii rakenteiden avaamista ja laajempaa kuntotutkimusta, se käy ilmi kuntoarvioraportista.
Esimerkiksi kun taloyhtiön kattojen kunto tarkastetaan viiden vuoden välein, on helpompi varautua ja tehdä korjaussuunnitelmaa, kun tiedossa on, riittääkö paikkakorjaus vai pitääkö uusia koko katto. Sama koskee julkisivuja ja putkistoja.
”Viiden vuoden aikana on epätodennäköistä tapahtua mitään niin suurta muutosta, että jokin remontti tulisi täytenä yllätyksenä”, Kuntotutkimukset osaston päällikkö Serge Skorin sanoo.
Kuntoarvion merkitys on iso, ja se maksaa aina itsensä takaisin
Skorin muistuttaa, että ilman kuntoarviota ei voi tietää kiinteistön todellista kuntoa. Kuntoarvioraportista käy esimerkiksi ilmi, jos jokin taloyhtiön rakenne tai järjestelmä vaatii asiantuntijan mukaan tarkempaa kunnon tutkimista.
Esimerkiksi betonijulkisivujen tai putkistojen vaurioita ei näe päälle päin ennen kuin vauriot ovat jo pitkällä. Edessä on tällöin usein kalliimpi remontti kuin siinä tapauksessa, että vauriot olisi havaittu ajoissa.
Tämän vuoksi säännöllinen kuntoarvion teettäminen ja niiden pohjalta oikein ajoitettuna teetetyt kuntotutkimukset säästävät taloyhtiölle selvää rahaa: vaihtoehtoja ehditään vertailla, korjaushankkeita suunnitella ja urakoitsijoita kilpailuttaa kiireettä.
Ennakointi mahdollistaa myös taloyhtiön korjaushankkeiden yhdistämistä, mahdollisten ARA-avustusten hakemista tiettyihin remontteihin tai keskusteluja naapuritaloyhtiön kanssa yhteishankkeesta.
”Kuntoarvio maksaa aina itsensä takaisin tavalla tai toisella. Ennakoivalla kiinteistönpidolla voi säästää jopa 30 prosenttia korjauskustannuksista”, Skorin sanoo.
Säännöllisesti teetetty kuntoarvio tuo taloyhtiön hallitukselle konkreettista tukea korjaustarveselvityksen tekoon. Suunnitelmallinen ja pitkäjänteinen taloyhtiön johtaminen tuo osakkaille mielenrauhaa, kun ennakoimattomia remontteja ja muita kulueriä ei tule käsittelyyn vähän väliä.
Katso Youtube-videolta, miten Raksystemsin kuntoarvio tehdään: